Кого и когда можно выписать из квартиры

Кого и когда можно выписать из квартиры

В настоящее время прописки в квартире не существует. Ей на смену пришла регистрация по месту жительства или по месту пребывания. Но для удобства мы используем в статье также  и привычные понятия «прописка в квартире» и, соответственно, «выписка из квартиры».

Регистрация по месту пребывания и по месту жительства

Прописка, или регистрация по месту пребывания или по месту жительства влияет и на права жильца, и на права собственника жилого помещения – в отношении того, сможет ли он выписать жильца, и при каких обстоятельствах. 

Регистрация по месту пребывания имеет определенный срок. Такую регистрацию может иметь жилец, которому собственник предоставил свое жилое помещение в пользование на определенный срок. 

При регистрации на определенный срок, как правило, между собственником квартиры и жильцом заключается договор безвозмездного пользования или договор найма жилого помещения. 

Срок договора зависит от желания сторон. На такой же срок, как правило, и производится регистрация жильца в жилом помещении, причем присутствие собственника или его представителя необходимо при подаче документов в орган, осуществляющий регистрацию гражданина по месту пребывания в жилом помещении.

Регистрация же по месту жительства подразумевает бессрочный порядок - и регистрации, и пользования жилым помещением, которое собственник предоставляет жильцу  для регистрации. 

Именно такой вид регистрации производится, когда родители прописывают детей в жилом помещении или других членов своей семьи. 

Если регистрация на определенный срок закончится автоматически по истечении этого срока, то бессрочная регистрация, как следует из самого названия, дает право проживать в жилом помещении постоянно, бессрочно. 

Право собственника выписать из квартиры жильца зависит от того, как жилец зарегистрирован в квартире: по месту жительства или по месту пребывания. 

Может ли собственник выписать из квартиры  жильца:  основания для этого. В каких случаях  за жильцом сохраняется право на  жилье

Квартирный вопрос, как известно,  порождает немало проблем.

Один из частых вопросов юристу: можно ли выписать из квартиры человека, совместное проживание с которым не устраивает собственника квартиры.

Прежде всего, это зависит от сроков, на который жилец зарегистрирован в квартире. Если регистрация имеет определенный срок, то по истечении этого срока регистрация прекратится автоматически.

До истечения срока регистрации собственник вправе выписать из квартиры жильца в судебном порядке, если тот нарушает права собственника и членов его семьи, или если жилец нарушает условия договора найма или договора безвозмездного пользования жилым помещением.

Если же человек зарегистрирован в квартире без указания срока, то есть бессрочно, то либо он может выписаться из квартиры добровольно, либо собственник может прекратить его регистрацию в квартире - но только в судебном порядке.

Для этого собственнику придется подать в суд исковое заявление о снятии ответчика с регистрационного учета. В ряде случаев исковые требования должны быть дополненным и другими (о выселении, о признании утратившим право пользования квартирой, о признании неприобретшим права пользования квартирой и тому подобное).

В целом, возможность выписать из квартиры можно изложить так: 

  • собственник вправе требовать выселения из квартиры и, соответственно, снятия с регистрационного учета бывшего члена семьи, у которого нет оснований для сохранения пользования жилым помещением;

  • членов семьи бывшего собственника можно снять с регистрационного учета и выселить из квартиры при смене собственника квартиры;

  • в зависимости от конкретных обстоятельств дела может существовать  возможность выписать из квартиры любых зарегистрированных в ней лиц по желанию собственника.

А вот выписать из квартиры того жильца, который был зарегистрирован в квартире на момент приватизации,  имел право на приватизацию, но добровольно от нее отказался - нельзя. Подробности рассмотрим ниже в данной статье.

Право собственника выписать из квартиры бывшего члена семьи

Во многих случаях собственник вправе  выписать из квартиры бывшего члена своей  семьи. 

Бывшего супруга (супругу), собственник может выписать из квартиры, если квартира не является совместной собственностью супругов: не приобретена в период брака или не поступила в собственность второго супруга по иным основаниям.

Если квартира приобретена в браке, но является собственностью только одного из супругов согласно брачному договору, соглашению о разделе имущества или вступившему в силу решению суда - то собственник  вправе после расторжения брака выселить из квартиры и снять  с регистрационного учета бывшего супруга.

А вот когда собственник не сможет выписать из квартиры бывшего супруга:

  • Если квартира приобреталась в браке и является общей совместной собственностью супругов, даже если право собственности зарегистрировано только на  одного из супругов.

  • Если квартира приобреталась вне брака, но  частично была оплачена в браке, то у бывшего супруга собственника могут быть основания для признания своего права собственности на долю в этой квартире. В указанном случае супруг, которого собственник намерен выписать из квартиры, вправе подать встречный (или самостоятельный) иск о признании своего права на долю в квартире. Если суд удовлетворит такой иск и признает право второго супруга на долю в квартире, то, соответственно, и выписать его бывший супруг не сможет, поскольку второй супруг станет сособственником квартиры.

Спорным является вопрос о выписке из квартиры бывшей супруги (или невестки) собственника, если с ней после расторжения брака остается проживать ребенок, также зарегистрированный в квартире собственника. Такой вопрос будет рассматриваться судом с учетом всех обстоятельств дела. В ряде случае суды сохраняют за бывшей супругой и детьми право пользования квартирой на определенный срок и, соответственно, сохраняется их регистрация в этой квартире по месту жительства. Продолжительность такого срока определяется судом исходя из обстоятельств дела – есть ли у бывшей супруги другое жилое помещение, возможность обеспечить себя жильем (в том числе по договору найма), соблюдаются ли интересы детей  при снятии их с регистрационного учета и т.п.

Нельзя выписать из квартиры жильца, который отказался от ее приватизации

Собственник квартиры, который приватизировал ее, лишен права выписать из квартиры жильца, который на момент приватизации был зарегистрирован в квартире, имел право на приватизацию, но отказался от нее. Закон дает такому жильцу пожизненное право пользования жилым помещением. Оно сохраняется даже при переходе права собственности на эту квартиру. То есть при продаже, дарении или наследовании квартиры новые собственники также не смогут выписать из жильца, отказавшегося от своего права на ее приватизацию.

Это установлено статьей 31 Жилищного кодекса РФ.

Выписать из квартиры (в судебном порядке)  гражданина, который отказался от участия в приватизации, возможно, доказать, что он, хотя и был зарегистрирован в квартире на момент приватизации, но не имел на нее права.  Например, если он ранее  уже использовал свое право на приватизацию – в другом жилом помещении.

Напомним, что право на приватизацию жилого помещения предоставляется только один раз в жизни. Но есть исключение: если ребенок участвовал в приватизации до достижения им совершеннолетия, то после совершеннолетия он сохраняет свое право на приватизацию. Это обстоятельство надо учитывать, определяя, имел ли право на приватизацию жилец, или это право у него отсутствовало. 

Данное обстоятельство влияет на возможность снять с регистрационного учета такого жильца.

Однако в настоящее время  сложившаяся судебная практика говорит о том, что в ряде случае выписывают  из квартиры и такого жильца – в тех случаях, когда он добровольно выехал из квартиры на другое постоянное место жительства.  Установить факт добровольного выезда, постоянный характер отсутствия в прежнем жилом помещении сможет только суд. За ним будет и окончательное решение данного вопроса.

Членов семьи бывшего собственника можно выписать из квартиры при смене собственника квартиры

При переходе права собственности на квартиру при совершении сделок  купли-продажи, дарения, при переходе  права на квартиру по наследству или по иным основаниям, члены семьи бывшего собственника утрачивают свое право пользования квартирой.

Новый собственник имеет право требовать в судебном порядке выселения и снятия с регистрационного учета членов семьи бывшего собственника - независимо от  их жизненных обстоятельств.

Однако суд вправе учесть эти обстоятельства и сохранить за членами семьи бывшего собственника право пользования жилым помещением -  на определенный срок.

Сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности

Есть и обстоятельства, при которых переход права собственности на жилое помещение не прекращает права пользования этим помещением для бывших членов семьи собственника или для самого собственника.

К таким обстоятельствам можно отнести, например, завещательный отказ  – это обязанность наследников  жилого помещения предоставить данное помещения в пользование жильцу, указанному наследодателем в завещании.

При заключении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты или пожизненного содержания передает свое  право собственности на жилье другому лицу, но при этом сохраняет свое право пользования жилым помещением.  

Есть один спорный вопрос среди юристов – можно ли в договоре дарения квартиры зафиксировать право на проживание в ней дарителя квартиры. Многие юристы считают, что, поскольку дарение является безвозмездной сделкой, то указывать в нем встречные условия (предоставить квартиру для проживания бывшему собственнику) недопустимо.

Однако суды нередко принимают решения, согласно которым допускается в договоре дарения указать право на проживание в квартире бывшего собственника. Такой договор, по мнению различных судов, будет иметь признаки разных видов договоров. Это не противоречит закону – заключение смешанного договора. В указанном случае бывший собственник квартиры сохранит свое право пользования ею. Если это установлено самим договором дарения.

Выписать из квартиры любых лиц по желанию собственника

Само содержание права собственности подразумевает всю полноту прав собственника в отношении его имущества и его возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению.  

Следовательно, у собственника есть право самостоятельно решать,  сохранить ли право проживания в квартире  людям, которых он сам же в нее вселил и зарегистрировал, или прекратить их право пользования жильем.

Однако судебная практика по таким вопросам неоднозначна. В ряде случаев суды признают за собственником право  выселить из квартиры жильцов, которых собственник вселил  ранее, но у которых больше нет оснований проживать в ней. В иных случаях суды сохраняют за жильцами право пользоваться квартирой, отказывая собственнику в осуществлении его желания выселить жильцов из квартиры.

Во всех случаях исход судебного разбирательства будет зависеть конкретных обстоятельств дела, от того,  насколько состоятельны доводы истца – собственника квартиры и насколько обоснованы возражения ответчиков, которых собственник желает из квартиры выписать.  Во многих случаях суд сохраняет право пользования жильем на определенный период, продолжительность которого зависит от обстоятельств конкретного дела. В ряде случаев требования собственника суд удовлетворяет, и жильцов выселяет.

Наши специалисты по жилищному праву проконсультируют вас и окажут квалифицированную помощь для решения вашего вопроса.