Когда собственник не сможет вселиться в квартиру

Когда собственник не сможет вселиться в квартиру

Чужие люди стали долевыми собственниками одной квартиры. Это распространенная ситуация, чаще всего она возникает при наследовании квартиры. Но могут быть и другие основания: например, приватизировали квартиру, все жильцы получили доли в праве собственности на квартиру, затем возник конфликт, кто-то из сособственников решил свою долю продать, жильцы не смог договориться о цене, и доля продана постороннему лицу.   Долевыми собственниками также становятся супруги, купившие квартиру и определившие размеры своих долей.

Часто такие ситуации развиваются драматически: чужие люди заявляют свои права на жилье, а «давние» собственники не пускают, препятствуют вселению, меняют замки, поскольку они живут в квартире годами и считают ее своей.

Решить такой спор можно только в суде.

Каким будет решение суда, зависит от конкретных обстоятельств дела. Рассмотрим на одном из реальных примеров, какие обстоятельства являются для суда значимыми в споре между долевыми собственниками.

Инесса  получила наследство – ¾ доли в праве собственности на однокомнатную квартиру. Оставшаяся доля - 1/4 доля досталась  родственнику, с которым возник конфликт, и Инесса не смогла договориться с ним о выкупе его доли по приемлемой цене. И родственник подарил свою долю  Антону – совершенно постороннему человеку.

Почему подарил? Потому что, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, у Инессы было преимущественное право покупки. Родственник предложил ей купить по завышенной цене, Инесса  отказалась. Продать постороннему человеку свою долю по более низкой цене, чем было предложено другому собственнику – нельзя. Поэтому Антону доля в квартире была подарена. Скорее всего, Антон – квартирный рейдер. Мы не можем знать этого наверняка, но такие махинации – дарение доли вместо продажи – чаще всего осуществляют с участием квартирных рейдеров.

Жить вместе собственники квартир не могли.

Инесса квартирой пользовалась, замки сменила, Антон в квартиру не являлся. 

Спустя 7 лет Антон  подал в суд иск о вселении. Первая инстанция отказала ему во вселении, но апелляции его иск удовлетворила.  

Инесса  дошла до Верховного суда, и благодаря ей мы знаем, какой позиции придерживается Верховный суд по данному вопросу. Все указанные Верховным судом доводы можно и нужно использовать в судах при решении споров между долевыми собственниками квартиры.  Определением Верховного суда по делу № 18-КГ18-186 от 13.11.2018 года Антону отказано во вселении в спорную квартиру.

Ниже перечень обстоятельств, которые высокий Суд счел значимыми.

Соглашение между сособственниками о порядке пользования квартирой не достигнуто, а для совместного проживания квартира не предназначена, поскольку является однокомнатной.

В квартире имеется только одна жилая комната, следовательно, нет технической возможности определить порядок пользования ею, учитывая конфликтные отношения между сторонами.  

Участник долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение в квартиру. Это - новый и важный вывод суда, поскольку ранее судебная практика была иной – собственников даже малых долей в праве собственности суд вселял в квартиру. Реализация права на вселение в квартиру зависит от ряда обстоятельств.

Вселение сособственника в квартиру, по мнению Суда,  возможно лишь при определении судом порядка пользования этой квартирой и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле. Это – тоже новшество в практике жилищных споров, и на это обстоятельство следует обращать внимание, если вам предстоит решать в суде аналогичный спор.

В квартире отсутствует комната, соразмерная доле Антона. Это еще одно важное обстоятельство, которое явилось ключом к разрешению возникшего спора. Отсутствие комнаты, соразмерной доле в праве собственности, явилось основанием для отказа во вселении в квартиру.

Соответственно, вселение Антона существенно ущемит законные интересы Инессы. Совместное пользование однокомнатной квартирой людьми, которые не являются членами одной семьи, невозможно.

Еще одно важное обстоятельство, повлиявшее на решение Суда. Суд учел, что данная квартира никогда не являлась местом жительства Антона. Он 7 лет не заявлял требований о вселении и определении порядка пользования. Соответственно, данная квартира не является единственным местом жительства, и у него нет существенного интереса в пользовании квартирой.

Но учел суд законные интересы и Антона - собственника, которому отказано во вселении в квартиру. При невозможности  предоставить сособственнику в пользование часть жилого помещения, которая соответствует его доле (вследствие размера, планировки, а также возможного нарушения прав других собственников, пользующихся жильем), он вправе требовать денежной компенсации.  

Денежная компенсация подлежит выплате другими собственниками, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на долю сособственника, которому отказано во вселении в квартиру.

Приоритетная защита Судом прав одних собственников перед другими – возможна. Так постановил Суд. Разумеется, приоритет прав одних собственников перед другими – не безусловное обстоятельство. Это возможно только с учетом конкретных обстоятельств каждого рассматриваемого дела.

Все эти доводы можно и нужно использовать при решении в суде спора между собственниками квартиры. 

Верховный суд дал отправные точки, указав, какие обстоятельства являются значимыми при рассмотрении дел о вселении в квартиру долевого собственника. Можно ссылаться на Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, номер и дата которого указана в этой статье.

Тему долей в праве собственности на квартиру мы продолжим рассматривать в других статьях на нашем сайте. Для получения консультации Вы можете обратиться к нашим адвокатам, специалистам по жилищному праву и жилищным спорам.