Залив квартиры. Если вы залили соседей

Залив квартиры.  Если вы залили соседей

В вашей квартире произошел залив. Точнее, залив произошел из вашей квартиры в результате поломки сантехнического оборудования, срыва крана, прорыва трубы.

В таких ситуациях собственников и жильцов именно этой квартиры считают виновниками аварии и всю ответственность возлагают на них.

Ведь это из их квартиры текла вода. Значит, они и должны возмещать ущерб жильцам  нижерасположенных квартир, по мнению многих.

Иногда в таких ситуациях легче и дешевле договориться с соседями и возместить им ущерб, если он невелик.

 А вот если на вас пытаются возложить вину за масштабные повреждения ремонта, мебели, техники, предметов дизайна – тогда ситуация перестает быть безобидной, и владельцу квартиры, «виновной» в заливе необходимо квалифицировано защищаться. Особенно это бывает важно в тех случаях, когда пострадал не одна нижерасположенная квартира, а несколько, ибо ущерб, который от вас требуют возместить, возрастает в разы.

Кто должен возмещать ущерб, причиненный заливом?

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ ущерб возмещает причинитель ущерба.  Поэтому при заливе квартир все претензии, как правило, направляют владельцу квартиры, из которой произошел залив. Особенно усердно на этом настаивает представитель управляющей компании, который является на место аварии по звонку в диспетчерскую службу. Почему? Потому что управляющей компании выгодно возложить вину на владельца квартиры. Иначе отвечать придется им самим. Поскольку очень часто причины залива лежат в зоне ответственности управляющей компании.  Но управляющая компания никогда не возьмет на себя эту ответственность. Доказывать в суде их вину становится задачей владельца квартиры, которого считают виновным в заливе.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» (подпункт 5 пункта 1 раздела 1) установлено: «В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков…»

А подпункт 6 того же пункта устанавливает: «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».

Таким образом, если залив произошел в результате разрушения или течи, появившихся  в любом месте системы водоснабжения или отопления, относящихся к общедомовому имуществу, то ответственность за последствия залива должна нести управляющая компания.

Почему возникают разногласия по вопросу разграничения ответственности за залив квартиры?

Во-первых, потому, что часто отключающие устройства и запорное оборудование расположены на территории квартиры. Поэтому представители управляющей компании бездумно или намеренно относят их к имуществу, за которое несет ответственность собственник или жилец квартиры.  Мотивирует тем, что обслуживать оборудование, находящееся  в квартире, сантехники управляющей компании не уполномочены.

Однако по этому вопросу существует судебная практика, согласно которой  ответственность за содержание такого оборудования в надлежащем состоянии возложена на управляющую компанию.

Так,  Определением Верховного суда РФ от 30 ноября 2011 г. №ГКПИ11-1787 установлено: С учетом технических особенностей первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Факт нахождения указанного оборудования в квартире не означает, что оно используется для обслуживания исключительно данного помещения. Подпункт  3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусматривает его местоположение как внутри, так и за пределами помещения».

Кроме того, не всегда возможно без привлечения специалиста установить действительную причину аварию. Особенно трудно это понять жильцам квартир, которые не имеют доступа к другим помещениям, в том числе, к подвалам, где расположено оборудование для общедомового водо- и теплоснабжения.

А причина аварии может быть как в ненадлежащем обслуживании сантехнического оборудования, отнесенного к общедомовому имуществу, так и в нарушении правил его эксплуатации. Так, например, заливы часто происходят перед началом отопительного сезона, когда управляющая компания, делая пробные запуски системы отопления, допускает превышение допустимого давления в трубах, вследствие чего происходит так называемый гидроудар. В результате гидроудара чаще всего страдают радиаторы отопления: их разрывает, и происходит масштабный залив.

Установить реальную причину такого залива, а именно факт гидроудара может только эксперт-специалист.

Да и любую причину залива под силу установить только эксперту. Кроме тех случаев, когда жилец квартиры, например, просто не выключил воду.

Как защитить свои законные интересы, если вас обвиняют в заливе нижерасположенных квартир?

Обращаться к эксперту за получением заключения о причине залива. И если он установит вину компании, обслуживающей поврежденное оборудование, то получить это заключение в трех экземплярах и обращаться с иском в суд. Ответчиком по такому иску будет управляющая компания, чьи действия ненадлежащего характера привели к аварии, в результате которой пострадала и ваша квартира, и нижерасположенные. 

Вы можете требовать возмещения ущерба, причиненного только вам. Однако вы вправе предложить владельцам других пострадавших квартир обратиться в суд совместно. Это усилит вашу общую позицию в суде.

Главные рекомендации, если вас считают виновником залива

  • Не полениться и посетить по возможности все нижерасположенные квартиры, которые пострадали от залива. Фотографировать, фиксировать повреждения, которые обнаружите в этих квартирах.

  • Крайне желательно побывать в пострадавших квартирах вместе с сотрудником эксплуатирующей организации, который приедет по вызову на сообщение об аварии.  Проконтролировать, какие именно повреждения будут указаны в акте осмотра. Чтобы туда не занесли, например, дефекты и повреждения, которые к заливу отношения не имеют.

  • Как можно быстрее обратиться к эксперту для получения заключения. Характер повреждений, причиненных заливом, может дать необходимую информацию эксперту. Поэтому чем больше времени прошло после аварии, тем труднее будет эксперту устанавливать причины произошедшего.

  • Оценить размер причиненного вам ущерба. Сюда входит стоимость поврежденного имущества, стоимость предстоящего ремонта и т.п. Оценивать ущерб также должен специалист – только уже оценщик. Его отчет о размере причиненного вам ущерба вы также получаете в трех экземплярах. 

  • Направляете в управляющую компанию претензию с требование возместить вам причиненный заливом ущерб. В случае отказа или отсутствия ответа – вы готовите исковое заявление в суд. 

Судебное разбирательство с управляющей компанией по иску о возмещении ущерба, причиненного заливом 

  • Исковое заявление в суд вы будете подавать как потребитель, права которого нарушены некачественным оказанием услуг управляющей компанией. Таким образом, у вас есть преимущества, которые вам дает Закон РФ «О защите прав потребителей». Такое исковое заявление вы вправе подать как по месту своей регистрации, так и по месту нахождения организации, или по месту нахождения квартиры – как вам удобнее. Место нахождения залитой квартиры – это то место, где управляющая компания оказывает вам свои услуги, поэтому по месту нахождения данной квартиры вы также вправе подавать исковое заявление в суд. 

  • В иске вы укажете стоимость восстановительных работ и поврежденного имущества, которые установлены отчетом об оценке ущерба. Стоимость работы самого оценщика, а также стоимость работы эксперта по установлению причин залива также включаются цену иска.

  • Кроме того, вы вправе посчитать неустойку за то, что управляющая компания не возместила вам ущерб добровольно – 3% в день от суммы, которую вы требовали в претензии, но неустойка не должна превышать общую сумму, которую вы требовали.

  • В исковом заявлении вы также вправе потребовать уплатить штраф за то, что управляющая компания не возместила добровольно ваш ущерб (помимо неустойки).

  • Если вам приходилось отпрашиваться с работы, из за чего вы теряли зарплату, или у вас сорвался отпуск и пропали билеты: это все также – ваш ущерб, причиненный заливом. Указывайте это в иске, прикладывайте документальное подтверждение и требуйте с ответчика возмещения этого ущерба.

  • Если вы обратитесь к юристу за помощью в проведении дела в суде, то расходы на юриста вы также вправе потребовать возместить.

  • Заранее обговорите с экспертами возможность их прихода в суд для того, чтобы они дали пояснения суду по вопросам, которые требуют специальных знаний, чтобы отразить возражения ответчика, который наверняка будет опровергать выводы эксперта, поскольку признавать их ему невыгодно.

  • В том случае, когда вам удается доказать вину управляющей компании в произошедшем заливе, вы будете защищены решением суда, если жильцы нижерасположенных квартир будут требовать от вас возмещения им ущерба.  

Что делать, если залив произошел по вашей вине?

Если вы действительно виноваты в заливе квартиры. Например, оставили включенным кран или протекла неисправная стиральная машина  и т.п. ⠀

В этой  ситуации ущерб соседям вы действительно должны возмещать. Как указывалось выше, ущерб обязан возместить тот, кто его причинил.

Однако необходимо разобраться с размером  такого ущерба. На практике нередко бывает, что  жильцы квартиры, пострадавшей от залива, преследуют выгоду и пытаются представить размер ущерба больше, чем он есть.

Так, если Вы залили соседей, то важно:

  • Посетить пострадавшую квартиру  при ее осмотре сотрудником аварийной службы или управляющей компании, приехавшими по вызову на место аварии.

  • Находясь в квартире,  самому зафиксировать все обнаруженные последствия залива. 

  • Зафиксировать  и обратить внимание сотрудника управляющей компании на те помещения в квартире, которые от залива не пострадали. Нередко с виновника залива пытаются впоследствии взыскать якобы причиненный ущерб, учитывая ремонт тех комнат, которых не коснулись последствия аварии.

  • По возможности отфотографировать общую картину, которая позволяет оценить состояние квартиры после залива. Иногда пострадавшие от залива жильцы ведут себя недобросовестно и требуют возместить стоимость мебели и техники, а также отделки квартиры, в размере, который  значительно превышают реальную стоимость пострадавшего имущества.

  • Попросите залитых соседей, чтобы вас пригласили на осмотр квартиры, если они будут вызывать оценщика для расчета стоимости ущерба. Можно даже направить  соседу телеграмму или заказное письмо с такой просьбой. Если сосед вопреки вашей просьбе не пригласит вас на осмотр квартиры оценщиком, это не будет нарушением с его стороны. Но это даст вам дополнительный аргумент для защиты ваших интересов, если  вам придется доказывать,  что сумма, которую от вас требует сосед, превышает реальный размер ущерба.

  • ВЫ вправе и сами инициировать оценку ущерба, причиненного соседской квартире. Но без согласия соседа сделать  это невозможно. Если сосед будет против, а размер ущерба, который он требует возместить, вам видится неоправданно завышенным, вы можете просить суд назначить независимую экспертизу. На практике бывают случаи, когда независимая экспертиза показывает размер ущерба в 1,5 – 2 раза ниже, чем первоначально заявил пострадавший.

  • Нередко помогает опровергнуть необоснованно высокие требования представленная суду рецензия на отчет оценщика. Такую рецензию вам сможет сделать другой эксперт, который уже по вашему заказу рассмотрит отчет, представленный соседом, и аргументировано изложит в заключении, какие недостатки допущены при составлении отчета, который представлен вашим соседом. 

Указанные выше меры могут помочь вам снизить размер соседских притязаний по возмещению ущерба, а возможно, и договориться об условиях, которые устроят обе стороны конфликта.

Наши специалисты по вопросам жилищного права помогут вам в разрешении возникших споров и окажут помощь при защите в суде ваших интересов.