Собственник не живет в квартире. Когда он может потребовать компенсацию

Собственник не живет в квартире. Когда он может потребовать компенсацию

Долевая собственность на квартиру создает порой немало проблем. Чужие люди, ставшие долевыми собственниками одной квартиры, и ужиться вместе не могут, и о совместной продаже квартиры не всегда им удается договориться.

Представим ситуацию, при которой один из собственников квартиры в ней живет, а второй там жить либо не хочет, либо не может по причине того, что сособственник создает препятствия в пользовании квартирой.

Может ли  сособственник, не живущий в квартире, потребовать выплаты компенсации за то, что его частью квартиры фактически пользуются другие люди?

Может, но при соблюдении определенных условий. Рассмотрим на примерах судебной практики, в каком случае Суд взыскал в пользу собственника компенсацию, а в каком - отказал во взыскании.

Решение № 2-4600/2018 2-86/2019 2-86/2019(2-4600/2018;)~М-4085/2018 М-4085/2018 от 29 января 2019 г. по делу № 2-4600/2018 Волжский городской суд (Волгоградская область), Дело № 2-86/2019.

Матвеевой принадлежит 7/8 долей в праве собственности на двухкомнатную квартиру. Агеевой принадлежит 1/8 доля. Фактически квартирой пользуется Агеева, несмотря на то, что она является собственником столь малой доли в праве – 1/8.

Ранее Матвеева обращалась в суд с иском о вселении в спорную квартиру и нечинении препятствий в пользовании ею. Как ни парадоксально, в иске ей было отказано – и в первой инстанции, и в апелляционной. В ходе апелляционного рассмотрения судебная коллегия пришла к выводу, что права одного сособственника– Агеевой, нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами Матвеевой. При этом Суд счел невозможным установить  такой порядок пользования квартирой, который не приведет к недобросовестному осуществлению гражданских прав (учитывая конфликтные отношения сторон).

Таким образом, Матвеева лишена возможности пользоваться квартирой, и это установлено вступившим в законную силу решением Суда.

После этого Матвеева обратилась с другим иском: уже о взыскании компенсации с Агеевой за пользование ее 7/8 долями в квартире.

Несмотря на то, что Матвеева не предоставила доказательств реального несения убытков и финансовых потерь, понесенных в связи с невозможностью жить в квартире, Суд удовлетворил ее требования.

Суд в своем решении сослался на статью 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которой:

  • участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле,
  • а при невозможности этого он  вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Суд указал:

  • Компенсация, предусмотренная ст. 247 ГК РФ, подлежит выплате, если установлено, что сособственник лишен возможности получить во владение (пользование) часть своего имущества, соразмерное его  доле в праве, но при этом другие участники владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю.
  • Факт невозможности Матвеевой пользоваться своей долей квартиры подтвержден судебными актами, в связи с чем она вправе требовать от другого собственника денежную компенсацию, приходящуюся на её долю в общем имуществе.
  • Расчет компенсации установлен экспертизой, назначенной судом.

В результате в пользу Матвеевой взыскана компенсация за пользование ее долей квартире -  7/8 – за период со дня возникновения у нее права собственности по день вынесения решения Суда. Указанный период составил менее года, то есть «вписался» в трехлетний срок исковой давности.

Кроме того, Суд постановил взыскивать с Агеевой ежемесячную компенсацию  в пользу Матвеевой за фактическое пользование ее 7/8 долей в квартире.

Оплата экспертизы также была возложена на Агееву как на проигравшую сторону.

Основной вывод, который можно сделать на основании рассмотренного примера: компенсация в пользу собственника, лишенного возможности проживать в квартире, взыскивается Судом при условии, если доказана объективная невозможность пользоваться квартирой. Не просто нежелание чужих людей проживать совместно, а именно документально доказанная объективная невозможность. В рассмотренном деле такая невозможность следует из решения суда.

Кроме того, необходим расчет такой компенсации, сделанный надлежащим образом: в данном случае он сделан на основании  заключения эксперта.

Как жить на чужих метрах бесплатно, или когда не живущим в квартире собственникам откажут в выплате компенсации

Для более  полного понимания ситуации рассмотрим также и пример, когда собственникам, не проживающим в квартире,  отказано в выплате компенсации.

Решение от 16.08.2017г. Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по делу № 2-2732/17

Тимофеевым принадлежит 7/9 долей в трехкомнатной квартире. Жилая площадь квартиры 46,2 квадратных метра. 2/9 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Ивановой.

Ранее Иванова обращалась в суд о вселении в квартиру и определении порядка пользования ею. Требования были удовлетворены Судом, Ивановой в пользование передана изолированная комната площадью 16,3 квадратных метра.

Тимофеевы обратились с иском в Суд, заявив, что доля Ивановой в праве собственности на квартиру составляет 2/9, что соответствует 10,3 квадратным метрам, а в пользование ей выделена комната площадью 16,3 квадратных метра. И лицевые счета по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющая компания открыла отдельно для Тимофеевых и отдельно для Ивановой: согласно им Иванова  производит оплату за жилое помещение в соответствии с ее долей, которая соответствует  всего лишь 10,3 квадратным метрам.

Истцы – Тимофеевы просили взыскать компенсацию за пользование Ивановой  частью имущества, превышающей ее долю – лишними 6 квадратными метрами.

В обоснование расчета арендной платы за 6 квадратных  метров истцы ссылались на  финансовую консультацию, которая им оказана центром независимой  оценки недвижимости.

В ходе судебного разбирательства Тимофеевы сообщили, что препятствий в пользовании квартирой Иванова им не чинит. А в жилом помещении они не проживают добровольно, поскольку у них с Ивановой  сложились конфликтные отношения.

Иванова в свою очередь заявила, что пользование ею лишними квадратными метрами  не лишают истцов возможности пользоваться квартирой. Противоправных действий по занятию чужой жилой площади она не совершала, поскольку была вселена  в квартиру легально: на основании решения суда.

Судя по выводам, которые сделаны Судом, именно указанные обстоятельства – добровольный выезд Тимофеевых из квартиры и отсутствие препятствий со стороны Ивановой  – и повлекли отказ в выплате компенсации.

Вынося решение, Суд сослался на статью 209 Гражданского кодекса РФ, согласно которой  собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и на статью 288 Гражданского кодекса РФ, из смысла которой следует, что  гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Также Суд указал следующее:  

  • Для взыскания компенсации необходимо установить объективный характер невозможности совместного пользования жилым помещением.  
  • Компенсация, установленная статьей 247 Гражданского кодекса РФ,  является возмещением понесенных сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий собственника вследствие противоправных действий другого сособственника. В том числе, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.
  • Именно в этом случае сособственник вправе  требовать выплаты ему компенсации.
  • Юридически значимым для данного спора является установление факта использования ответчиком принадлежащей истцу доли квартиры и невозможность пользования квартирой по вине ответчика.
  • Должна быть учтена реальная возможность истца пользоваться принадлежащей ему долей в квартире,
  • Предоставление одному из сособственников жилой площади, превышающей размер его доли, не нарушает права другого сособственника по владению общим жилым помещением, поскольку право долевой собственности не прекращается.
  • Основанием для возложения гражданско-правовой ответственности по возмещению убытков является установление в совокупности следующих обстоятельств: наличие и размер понесенных убытков, противоправность действий причинителя вреда, причинная связь между незаконными действиями и возникшим ущербом, а также наличие вины.
  •  Между тем, доказательств реального несения истцами убытков или финансовых потерь, а также  противоправного виновного поведения ответчика в материалы дела не представлено.
  • Напротив, из материалов дела следует, что решением суда ранее между истцами и ответчиком определен порядок пользования жилым помещением: за Ивановой была закреплена в пользование изолированная комната площадью 16,3 кв.м, а  другие комнаты определены в пользование Тимофеевых. Коридоры, санузлы и кухня в квартире оставлены в общем пользовании сторон.
  • В материалы дела не представлено доказательств того, что Иванова пользуется комнатами, переданными в пользование Тимофеевых.

Таким образом, Суд сделал вывод: поскольку ответчик не препятствует  истцам в пользовании квартирой, не совершает противоправных действий, нарушающих их законные интересы, и существует объективная возможность пользоваться жилым помещением совместно и истцами, и ответчиком, то во взыскании компенсации следует отказать.

Следовательно, добровольный выезд из квартиры и недоказанность того обстоятельства, что сособственник препятствует проживанию в квартире, влечет отказ во взыскании компенсации за пользование квартирой другим сособственником.

Кроме того, Суд критически отнесся к представленной истцами финансовой консультации по определению рыночной стоимости объекта оценки. В решении Суда указано, что финансовая консультация по определению рыночной стоимости арендной платы за комнату не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, а также иные необходимые сведения.   В отчете, в том числе, должны быть указаны: точное описание объекта оценки, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта.

Данный вывод суда также следует учесть при подготовке к судебному разбирательству по аналогичному вопросу.  Как мы видим из рассмотренных примеров, в первом случае суд принял решение в пользу истцов, обосновав свое решение отчетом об оценке, составленным надлежащим образом. Во втором же случае, хотя отказ и мотивирован иными обстоятельствами, но Суд отдельно указал свое критическое отношение к тому, что истцы, вместо отчета об оценке представили некий результат финансовой консультации, не вызвавший доверия у Суда.

Надеемся, что рассмотренные в нашей статье вопросы помогут Вам при подготовке к аналогичному судебному разбирательству и проясняют, какова судебная практика, сложившаяся при разрешении судами подобных споров.