Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

Принудительный выкуп незначительной доли в квартире

Квартира может принадлежать на праве общей долевой собственности совершенно посторонним людям. Или же родственникам, но которые находятся в конфликтных отношениях и совместно проживать в одной квартире не могут.

Такое возможно в случае получения квартиры по наследству или в результате приватизации, а также вследствие продажи или дарения участниками долевой собственности своих долей посторонним людям.

В тех случаях, когда одному или нескольким участникам общей долевой собственности принадлежат доли в квартире, размер которых значительно меньше, чем  доли других участников, возможен принудительный выкуп этих долей – в судебном порядке.

Для того, чтобы одним участникам долевой собственности принудительно выкупить у сособственников их доли, необходимо, чтобы суд признал выкупаемые доли незначительными. Также необходимо, чтобы суд признал, что у собственников этих долей отсутствует существенный интерес в пользовании общим имуществом – квартирой. 

Что такое незначительная доля в праве на квартиру. Практика Верховного суда РФ.

Какие доли могут быть признаны незначительными, и что такое отсутствие существенного интереса в пользовании общим имущество, рассмотрим на примере Определений Верховного суда, в которых высшая судебная инстанция рассмотрела споры о принудительном выкупе долей и вынесла вердикт.

Так, например, подобный спор рассмотрен Верховным судом по делу   N 46-КГ16-8 от 12.07.2016 года.

Бочкарева – истец, обратилась с иском к Гаврикову – о признании незначительной его доли в квартире  и ее принудительном выкупе.

В спорной квартире Гавриков получил по наследству 7/100 долей в праве собственности. Бочкаревой принадлежали 58/100 долей в праве. Оставшиеся доли делили между собой два других сособственника  – по 21/100 и 7/100 долей в праве.

Несмотря на то, что одному из сособственников также принадлежала доля, равная 7/100, как и ответчику, к нему иск предъявлен не был. Это не препятствует предъявлению иска к другому сособственнику - Гаврикову.

Суды первой и апелляционной инстанции отказали истцу в иске, не признав долю Гаврикова незначительной и подлежащей принудительному выкупу. А  Верховный суд, получив кассационную жалобу Бочкаревой, посчитал, что нижестоящие суды сделали неверные выводы и отменил их решения.

В своем определении Верховный суд указал следующее.

Причиной предъявления Бочкаревой иска к Гаврикову являлось такие обстоятельства как:

  • Ответчик не имеет существенного интереса в пользовании квартирой;
  • Ответчик постоянно проживает в другом городе – это также значимое обстоятельство, поскольку подтверждает отсутствие интереса в пользовании общим имуществом – квартирой;
  • Ответчик не участвует в содержании и сохранении квартиры.

Перечисленные выше обстоятельства нашли свое отражение в Определении Верховного суда по делу, номер которого указан выше, следовательно, эти обстоятельства высшая инстанция сочла важными и значимыми при разрешении спора.

Следовательно, это стоит учитывать при подготовке к судебному разбирательству по аналогичному делу. 

Также Верховный суд в своем Определении сделал следующие выводы:

  • Отсутствие у ответчика Гаврикова иного недвижимого имущества на территории Российской Федерации не может являться основанием для отказа в иске.
  • Проживание Гаврикова в другом регионе является важным обстоятельством при решении вопроса об отсутствии у него заинтересованности в пользовании спорной квартирой.
  • Также Суд учел, что ответчик не поддерживает отношений с истцом. Это обстоятельство также явилось значимым, поскольку оно влияет на возможность пользования квартирой истцом и ответчиком совместно.

Верховный суд сослался на следующие нормы права.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

И самое важное:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, высокий Суд признал правомерность выкупа доли без согласия ее собственника.

  • Действие законоположений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности – постановил Верховный суд.

Также в своем Определении высшая инстанция указала:

  • Возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации за его долю, утрата им права на долю в общем имуществе возможны только в исключительных случаях.
  • Допустимость этого определяется судом при рассмотрении конкретных обстоятельств по делу и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
  • Суду необходимо установить соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам. 
  •  Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае. В частности, подлежат рассмотрению такие обстоятельства, как  нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Указывая на необходимость учета данных обстоятельств, Верховный суд ссылается на пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Подобный спор рассмотрен Верховным судом также и по делу № 5-КГ17-51, Определение от 23.05.2017г.

По данному делу Верховный суд также постановил признать доли незначительными и подлежащими выкупу.

Исковое заявление содержало требование о принудительном выкупе долей у двух сособственников, каждому из которых принадлежало по 1/6 доле в праве собственности на квартиру. В этом примере незначительными признаны доли, гораздо более существенные, чем в предыдущем примере. Однако вердикт суда был аналогичным, и это тоже необходимо учитывать.

Выводы, сделанные высшей судебной инстанцией по данному делу, согласуются с теми выводами, которые содержались в Определении по делу, описанному выше.

 В качестве важных обстоятельств Верховный суд указал следующее:

  • Истцы постоянно проживают в спорной квартире и зарегистрированы в ней, в то время как ответчики в квартиру никогда не вселялись и не были в ней зарегистрированы. 
  • Ответчики между собой не состоят в родственных или семейных отношениях. Полагаем, что это важно постольку, поскольку ответчики не будут использовать свои доли в квартире совместно. Иначе бы их доли в сумме, возможно, и не были бы признаны незначительными. 
  • Ответчики имеют другое постоянное место жительства и другие жилые помещения в собственности. Напомним, при рассмотрении предыдущего дела отсутствие у ответчика другого жилого помещения в собственности суд не счел важным обстоятельством и причиной для отказа в принудительном выкупе у него доли. Это дополнительно подтверждает, что возможность признания доли незначительной и ее принудительного выкупа решается судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств, на которые ссылаются участники спора. 
  • В квартире отсутствует возможность выделить ответчикам изолированные жилые помещения, соразмерные их долям. 

Какие обстоятельства учесть при подготовке к судебному разбирательству о принудительном выкупе долей

Таким образом, анализируя практику Верховного суда, при подготовке к судебному разбирательству по спору о принудительном выкупе долей  в квартире, участникам стоит учесть обстоятельства, перечисленные выше. Причем эти рекомендации имеют значение как для тех собственников, которые будут требовать в суде принудительного выкупа доли, так и тем собственникам, чьи доли требуют признать незначительными и принудительно выкупить. 

Например, у вас хотят выкупить долю, но она вам нужна, вы считаете, что принудительный выкуп нарушит ваши права и законные интересы.  Делаем выводы из того, что Верховный суд счел важным.

Например, собственник незначительной доли проживает в квартире, оплачивает коммунальные услуги или свою долю в них. Вселение в квартиру, проживание в ней – это уже признак наличия заинтересованности в использовании своей доли в общем имуществе.

Если же собственник не проживает в квартире, но по тем или иным причинам считает необходимым защитить свое право собственности на данную долю.

  • Прежде всего, учитываем, были ли препятствия в пользовании квартирой со стороны других собственников. Смена замков, угрозы, создание некомфортных условий – это обстоятельства, на которые стоит ссылаться в суде. Разумеется, эти обстоятельства следует подтвердить с помощью доказательств: переписка, распечатанная и заверенная нотариально или техническим специалистам, аудио- видеозаписи угроз, безуспешных попыток вселения в квартиру – также являются доказательствами. При подготовке к суду необходимо сделать протокол осмотра видеозаписи или протокол расшифровки аудиозаписи, чтобы эти доказательства могли быть осмотрены судом и приобщены к материалам дела. 
  • Проживание в том же городе, где находится квартира с принадлежащей вам долей – также обстоятельство, на которое стоит сослаться в суде в подтверждение своей заинтересованности в пользовании долей. 
  • Отсутствие другого жилья может быть основанием для сохранения доли в праве за первоначальным собственником. Как мы помним, в рассмотренном выше примере суд счел важным наличие другого жилья и посчитал это основанием для признания интереса в использовании доли отсутствующим. 
  • Оплата своей части коммунальных услуг и хотя бы минимальная забота о квартире будут хорошим доводом в суде при учете ваших возражений против принудительного выкупа доли в квартире. Что такое забота о квартире? Вспомним, что в одном из рассмотренных выше примеров суд указал, что у ответчика нет существенного интереса в пользовании долей, потому что он не участвует в содержании квартиры и ее сохранении. 

Делаем вывод: мелкий ремонт, замена износившихся дверей или окон, других конструктивных элементов, участие в общем собрании жильцов, даже уборка периодически – это все действия, направленные на сохранении квартиры. Ведь собственник обязан нести бремя содержания своего имущества. И указанные действия  являются одним из проявлений выполнения собственником своих обязанностей. Не забывайте сохранять доказательства своих усилий: чеки, квитанции, вызовы мастеров, фотофиксация. 

  • Если есть такие обстоятельства, как проблемы со здоровьем, на это стоит ссылаться в суде, так как проблемы здоровья сказываются на материальном положении, а следовательно, найм другого жилого помещения будет затруднителен.  Если есть  нетрудоспособные члены семьи и несовершеннолетние дети – на эти обстоятельства также стоит ссылаться при рассмотрении дела в суде. Нетрудоспособные члены семьи требуют ухода, это сказывается на материальном положении собственника доли. Если дети собственника посещают детский сад или школу поблизости от квартиры, в которой принадлежит доля – это также обстоятельство, на которое надо обратить внимание суда.

И еще один вывод, который следует из практики Верховного суда РФ.

Важным обстоятельством является то, можно ли выделить в пользование собственнику доли изолированную комнату, соразмерную его доле в праве собственности на квартиру. Если доля в праве на квартиру незначительна, но в квартире имеется комната, соразмерная доле – то можно обратиться со встречным исковым требованием о выделении сособственнику этой комнаты в пользование.  Наличие или отсутствие изолированной комнаты, соразмерной доле – важное обстоятельство. Такой вывод содержится в Определении Верховного суда РФ от 13.11.2018г. по делу № 18-КГ18-186, которое не рассматривалось подробно в данной статье, но является важным судебным актом, принятым по спору между долевыми собственниками квартиры.