Чем отличается доля в квартире от комнаты

Чем отличается доля в квартире от комнаты

Что такое доля в квартире?

Доля в праве собственности на квартиру возникает, когда у одной квартиры есть несколько собственников. Долевая собственность может возникнуть в результате приватизации, перехода квартиры по наследству, покупки квартиры супругами в долевую собственность и по иным основаниям. Таким образом, квартир, находящихся в долевой собственности, существует много. И на рынке недвижимости можно найти много объявлений о продаже таких долей. В тех случаях, когда собственники квартиры не смогли договориться о покупке доли или о совместной продаже квартиры, собственник вправе выставить свою долю на продажу.

А что такое комната как объект недвижимости?

Статья 16 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что комната является одним из видов жилых помещений. Согласно пункту 4 этой же статьи комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.

Понятие собственности на долю в квартире не приравнено к понятию собственности на комнату. Даже если количество долевых собственников одной квартиры равно количеству комнат в этой квартире. 

Право собственности на комнату возникает, как правило, вследствие приватизации  этой комнаты. А приватизация отдельной комнаты возможна только в тех случаях, когда ранее отдельная комната в коммунальной квартире была предоставлена по договорам социального найма или на иных условиях найма, если собственник этой комнаты (государство, муниципальное образование или ведомство) разрешил жильцам ее приватизировать.

Отличие комнаты от доли в квартире

 Право собственности на комнату отличается от доли в праве собственности на квартиру тем, что комната – это индивидуализированный объект недвижимости. У комнаты в квартире коммунального заселения имеется номер. И, приобретая такую комнату в собственности, продавец может быть уверен, что в его распоряжение поступает именно эта комната.

В случае же приобретения доли в праве собственности на квартиру покупатель получает всего лишь так называемую идеальную долю. И у него нет преимущества перед другими долевыми собственниками по использованию какой-то определенной комнаты в квартире, долю в которой он приобрел.

В то же время в объявлениях о продаже часто можно встретить: продается комната. Это относительно бюджетный вариант, и потому он привлекателен для  многих.

Однако необходимо учитывать: комната может продаваться только в коммунальной квартире. Квартиры коммунального заселения кое-где сохранились в старых домах. Так, в Москве, например, их осталось совсем немного. Квартиры коммунального заселения в Москве прекращают свое существование в связи с их активным расселением (в ходе сноса ветхого жилья или в ходе улучшения жилищных условий жильцам), и создание новых коммунальных квартир, хотя и не запрещено формально, но на практике происходит редко.

Когда в объявлении указано - продается комната, но по местоположению и типу дома понятно, что дом новый, то возникает вопрос: откуда в Москве столько коммуналок?

Ответ прост: на самом деле это  продается не комната, а доля в квартире. Но в расчете на простодушие покупателя продавец умалчивает об этом.  

Почему продавец «маскирует» долю под комнату? Потому что иметь в собственности комнату выгоднее, чем долю в праве собственности на квартиру. И продавец пытается сделать свой объект более привлекательным.

Комната – это изолированное жилое помещение, и у ее собственника есть вся полнота прав: использовать эту комнату по своему усмотрению, не спрашивая согласия соседей (других собственников жилья в этой квартире); можно регистрировать в ней жильцов в качестве членов своей семьи, можно запереть на ключ, и никого не впускать.

Совсем другие права (и ограничения) у собственника доли в праве на квартиру.  Прежде всего, у собственника доли нет права на преимущественное использование любой части помещения в квартире. Что это означает?

Например, в квартире 2 комнаты и два собственника.  И каждый из них имеет право пользоваться обеими комнатами. И не имеет права закрыть одну комнату от второго хозяина квартиры – если только не договорятся об этом добровольно.

Собственник доли может только с согласия всех остальных собственников зарегистрировать в квартире других людей (за исключением  своих несовершеннолетних детей) и даже привести гостей, сделать ремонт и расположить мебель. Любые действия, касающиеся пользования квартирой, возможны только при достижении согласия на это между всеми собственниками.

Сдать свою долю  в найм другим жильцам собственник доли вообще не может, поскольку предметом найма может являться только изолированное жилое помещение. А доля в квартире таковым помещением не является. Сдача в найм возможна только с согласия остальных долевых собственников, и такой найм может быть скорее «понятийным», а не оформленным юридически, поскольку в договоре найма необходимо указывать конкретное помещение, которое передается в пользование нанимателю, а в случае долевой собственности на квартиру комнаты в ней не приравнены к долям.

Именно поэтому продажа комнат - более выгодный вариант, чем продажа доли в квартире,  и словом «комната» недобросовестные продавцы пытаются привлечь покупателя.

Обнаружить обман легко.

В правоустанавливающих документах на комнату так и будет указано: вид жилого помещения/вид объекта недвижимости: комната № такой-то в квартире по адресу.

А в документах на долю объектом недвижимости будет квартира, а также в них  будет указана доля в праве, например ½ . И, купив такую долю, новый хозяин, грубо говоря, шагу не ступит в квартире без согласования с другим собственником.

Выдел долей в натуре – миф при продаже доли

Иногда в объявлении о продаже доли можно встретить такую фразу: «доли разделены в натуре». Это еще один хитрый ход, который может использовать продавец доли в праве на квартиру, чтобы повысить привлекательность продаваемой доли. Целью является повышение покупной цены и попытка убедить потенциального покупателя в том, что это не доля в праве, а самостоятельный объект недвижимости.

Однако необходимо знать:  в квартире выдел долей в натуре почти невозможен. Вернее, он осуществим, если есть техническая возможность обустроить отдельный вход в каждую часть квартиры, отдельные санузлы, отдельное подведение газа для обустройства кухни, водоотведение и канализирование каждой из квартир. Один из редких примеров положительного решения вопроса о разделе квартиры в натуре – Кассационное определение Краснодарского краевого суда от20.09.2011г. по делу № 33-21635/11.

Выдел долей в натуре прекращает право долевой собственности на квартиру, и в результате такого раздела образуются два самостоятельных объекта недвижимости.⠀

А на практике за словами «доли выделены в натуре» кроется то, что у долевых собственников, возможно, определен порядок пользования квартирой.⠀

Такой порядок долевые собственники могли определить как добровольно, так и в судебном порядке – если мирно решить данный вопрос не удалось. И в этом случае – в договорном порядке или согласно решению суда,  один из собственников, например, пользуется со своей семьей комнатой, которая имеет большую площадь, а другой собственник,  у которого семья меньше –  пользуется комнатой,  меньшей по площади.

Казалось бы, проблема в определении того, какая комната перейдет новому собственнику – решена. Но нет. Порядок пользования квартирой между долевыми собственниками не  сохраняется при продаже доли. Ведь такой порядок определен исходя из конкретных обстоятельств. И если у нового собственника семья меньше или семьи нет, то второй собственник может потребовать в суде и пересмотра порядка пользования жилыми помещениями в квартире.

Поэтому, купив долю в праве на квартиру, новому собственнику все равно придется согласовывать с другим собственником, в какой комнате ему расположиться и можно ли там сделать ремонт.

Эти обстоятельства необходимо учитывать, покупая или продавая доли в квартире. И, найдя  объявление о «продаже комнаты», например,  в Москве в новом жилом комплексе, сразу понимать, что никаких комнат там не продается. Это объявление означает продажу долю.

Когда доля все же равна комнате

В некоторых регионах существует своя правоприменительная практика, которая может отличаться. Так, например, все, описанное выше, полностью актуально для Москвы. А именно - то, что доля в квартире не равна комнате.

 Но, например, в Санкт-Петербурге комнаты в коммунальной квартире изначально передавались в собственность жильцов в ходе приватизации именно как доли в праве собственности на данную коммунальную квартиру.

Казалось бы, парадокс, ведь Жилищный кодекс РФ един для всех регионов России.

Но, тем не менее, такая ситуация сложилась, и это повлекло ряд отличий в практике применения норм жилищного права в двух российских столицах.

Так, например, в Москве собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдать свою комнату в найм жильцам, не спрашивая согласия других собственников комнат в этой квартире. Это право собственника комнаты в Москве неоднократно подтверждено сложившийся судебной практикой.

А в Санкт-Петербурге, наоборот, судебная практика идет по пути отказа собственнику комнаты в коммунальной квартире сдавать свою комнату в найм без согласия других собственников комнат. И, поскольку в северной столице комната в коммуналке документально является долей в праве собственности на квартиру, это является логичным: ведь вселять жильцов собственник доли имеет право только с согласия других долевых собственников. 

Такое различие в правоприменительной практике надо учитывать, поскольку в такой огромной стране, как Россия, и судебная практика может отличаться в зависимости от региона.

Право на общее имущество в коммунальной квартире 

Собственнику комнаты в квартире коммунального заселения принадлежит вся полнота прав в отношении принадлежащей ему комнаты.

Однако в коммунальной квартире есть еще и места общего пользования, которые являются общим имуществом, принадлежащим всем собственникам комнат, в долях.

Доли в праве на общее имущество в коммунальной квартире, не являются равными

Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты.

Но отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственник имеет право только вместе с комнатой. То есть продать, например, часть кухни или коридора долевой собственник не вправе. Право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире перейдет новому собственнику только при продаже комнаты и только совместно с правом на эту комнату. Эти ограничения предусмотрены пунктами 3-5 статьи 42 Жилищного кодекса РФ.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и доли в праве собственности на квартиру.

Общее, что есть у комнат в коммунальной квартире и у долей в праве собственности на квартиру – при их продаже другие собственники имеют преимущественное право покупки.

Это означает, что продажа как доли, так и комнаты возможна только после того, как другим собственникам было направлено предложение о покупке. В случае, если другие долевые собственники  или собственники других комнат в коммунальной квартире ответили отказом либо не ответили на предложение о покупке в течение месяца, то комнату, как и долю, можно продавать сторонним покупателям.

 Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ устанавливает преимущественное право покупки для собственников комнат в коммунальной квартире.

А пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает преимущественное право покупки продаваемой доли для других участников долевой собственности на квартиру. 

Порядок соблюдения данного правила общий и при продаже комнаты в коммунальной квартире, и при продаже доли в праве общей собственности на квартиру.

Пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

До истечения месяца со дня, когда долевых собственников известили о продаже доли, эту долю можно продать постороннему лицу только в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли.

И если собственник доли продает ее постороннему лицу до истечения месяца, то ему необходимо учитывать, что бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Это установлено п. 4.2. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных Письмом Федеральной Нотариальной палаты от 31.03.2016 N 1033/03-16-3.

Все перечисленные выше требования, касающиеся преимущественного права покупки, установлены для продажи доли в праве общей долевой собственности. Однако все эти условия в равной степени применимы к продаже комнаты в коммунальной квартире; это установлено пунктом 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ.