Кто обязан ремонтировать кровлю в многоквартирном доме — управляющая компания или застройщик?
Протечка кровли в многоквартирном доме – нередкое явление. Причем не только в домах, давно построенных, но и в новых, совсем недавно возведенных застройщиком.
Жильцы квартиры, расположенной на верхнем этаже, чье жилье и имущество пострадали от протечки кровли, разумеется, обращаются в организацию, осуществляющую управление домом, с требованием устранить протечку.
А управляющая компания в таких случаях часто отвечает отказом.
В ряде случаев отказ мотивируют тем, что устранение протечки кровли требует таких масштабных работ, которые возможны только в ходе капитального ремонта дома. Вопрос проведения капитального ремонта относится к ведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. И управляющая компания отказывает в проведении ремонтных работ, поскольку решения о капитальном ремонте общим собранием не принималось.
В тех же случаях, когда с протечкой кровли сталкиваются жильцы новых домов, управляющая компания часто мотивирует свой отказ тем, что за протечку и другие недостатки строительства несет ответственность застройщик в рамках взятых им на себя гарантийных обязательств при строительстве многоквартирного дома.
Жильцы читают Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Пункт 5 статьи 7 этого закона действительно устанавливает гарантийные обязательства застройщика: «Гарантийный срок для объекта долевого строительства… устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства».
Именно данной нормой зачастую недобросовестно пользуются представители управляющей компании, чтобы снять с себя ответственность за протечку крыши и переложить ее на застройщика.
Почему недобросовестно – поясним.
Что такое объект долевого строительства – установлено статьей 2 того же Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, машиноместо, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Таким образом, вывод: застройщик несет гарантийные обязательства перед собственником только в рамках тех недостатков, которые могут быть обнаружены в пределах объекта долевого строительства – квартиры, нежилого помещения, машиноместа.
А крыша – это не объект долевого строительства, за качество которого застройщик отвечает перед собственником квартиры. Крыша относится к общему имуществу многоквартирного дома. Это установлено Разделом I Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… «
Следовательно, за качество содержания кровли как части общего имущества дома застройщик ответственности не несет. По крайней мере, перед жильцами. А устранять недостатки, вызванные ненадлежащим качеством содержания кровли обязана компания, которая осуществляет управление многоквартирным домом (если жильцы выбрали такую компанию для управления своим домом).
Так кто же обязан устранить протечку кровли и возместить жильцам ущерб, причиненный их квартире и имуществу, которое в ней находится?
Управляющая компания обязана отремонтировать кровлю и возместить ущерб, даже если решения о проведении капитального ремонта жильцами дома не принималось. На это указал Верховный суд РФ в Определении судебной коллегии по гражданским делам от 20.11.2018г. по делу № 48-КГ 18-22.
В приведенном примере квартира, расположенная на верхнем этаже, была затоплена несколько раз. Хозяин не смог добиться от управляющей компании возмещения ущерба, несмотря на то, что комиссия, собранная самой управляющей компанией с участием технического специалиста, обнаружила, что кровля находится в состоянии, при котором протечки неизбежны, а кровельное покрытие требует капитального ремонта.
Тогда собственник квартиры обратился в суд с иском о возмещении ущерба и обязанности управляющей компании инициировать проведение общего собрания по вопросу проведения капитального ремонта крыши дома.
Суд первой инстанции признал правоту истца, отказав, правда, в удовлетворении требования об обязании провести общее собрание. Но удовлетворил имущественные требования собственника пострадавшей квартиры. Апелляционная инстанция отменила это решение суда, таким образом, истцу пришлось дойти до Верховного суда, который признал его правоту.
В ходе разбирательства в суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза, которая также показала, что для устранения причин затопления недостаточно проведения текущего ремонта кровли, поскольку локальная замена повреждённых участков кровли не решает проблемы дальнейших протечек.
Судебная экспертиза, как и полученное ранее заключение специалиста, зафиксировала, что обнаружен снег на рулонном ковре, и после сброса снега остается слой наледи, убрать которую не предоставляется возможным без повреждения кровельного покрытия.
Принимая решение в пользу жильца пострадавшей квартиры, Верховный суд указал, что ответчик – управляющая компания не доказала, что ею проводился минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания кровли.
Акты общего осеннего и весеннего осмотра конструкций и инженерного оборудования не подтверждают факт проведения необходимых работ – указал Суд. Также ответчик не доказал и того, что квартира была затоплена именно в результате отсутствия капитального ремонта кровли и что текущего ремонта над квартирой истца было бы недостаточно, чтобы исключить её протекание.
Влияет ли отсутствие решения общего собрания о проведении капитального ремонта дома на выполнение управляющей компанией текущих работ по содержанию общего имущества?
Верховный суд указал также, что даже при доказанной необходимости проведения капитального ремонта кровельного покрытия дома, управляющая компания не может быть освобождёна от обязанности надлежащим образом исполнять свои обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества — до проведения капитального ремонта всего многоквартирного дома.
В Определении, данные которого указаны выше, Верховный суд установил правоту жильца квартиры, сославшись при этом на нормы российского законодательства. Указание на эти нормы помогут Вам доказать свою правоту в случае аналогичного спора с управляющей компанией.
В соответствии с частью 2.3. статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией именно она несёт ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ. А работы и услуги, возложенные на управляющую компанию, должны обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в доме, и их качество должно соответствовать требованиям технических регламентов и «Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме…», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491.
Пунктом 10 вышеуказанных Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями российского законодательства: о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о техническом регулировании, о защите прав потребителей. Качество содержания общего имущества должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений.
В соответствии с пунктом 11 тех же Правил содержание общего имущества зависит от степени физического износа, технического состояния общего имущества и от природно-климатических условий, и включает в себя своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Помимо этого, содержание общего имущества включает в себя его текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
Верховный суд в своем Определении по данному делу указал на обязанность управляющей компании обеспечить минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Такая обязанность возложена на управляющие компании частью 1.2. статьи 161 Жилищного кодекса РФ, а сам Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. N 290.
Пунктом 7 указанного «Минимального перечня работ и услуг…» к работам, которые обеспечивают надлежащее содержание крыш многоквартирных домов, отнесены, помимо прочего:
- проверка кровли на отсутствие протечек;
- выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций;
- проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
- проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи;
- при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, — незамедлительное их устранение.
- В остальных случаях — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Таким образом, при изучении только лишь одного пункта – номер 7 указанного Минимального перечня работ и услуг…» можно обнаружить невыполнение ответчиком — управляющей компанией сразу нескольких требований к проведению необходимых работ, которые и привели к скоплению наледи и последующее возникновение протечек.
Самый важный вывод, сделанный Верховным судом по данному делу, призван защитить законные интересы собственников помещений. Судебная коллегия указала, что действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении ремонтных работ. Поэтому непринятие такого решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ управляющей компанией. Эти работы должны быть направлены на исполнение обязательных требований по обеспечению законодательно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома. И исполнять такие работы управляющая компания обязана независимо от решения общего собрания собственников дома.
В результате судебного разбирательства с ответчика – управляющей компании был взыскан материальный ущерб, причиненный собственнику квартиры, возмещение судебных расходов и морального вреда. Помимо этого управляющая компания еще и выплатит штраф в пользу жильца за невыполнение его требований добровольно (в силу Закона РФ «О защите прав потребителей».
Таким образом, можно сделать вывод, что требования жильцов дома, связанные с ненадлежащим выполнением своих обязанностей управляющей компанией, найдут поддержку в суде, если эти требования основаны на законе и связаны с нарушением управляющей компанией законодательно установленных требований к качеству их работ.